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（原標題：旭輝的長租公寓運營觀：出租效率在議價能力之上）自今年8月以后，關于推動租賃市場發展的各項新政在全國范圍內密集發布。隨著政策紅利不斷釋放，過去一年來，諸多房地產開發商也加速投身長租公寓運營中。相比傳統房地產開發，長租公寓高投入、低利潤、收益回報周期長，成為大部分開發商面臨的關鍵問題。旭輝領寓總裁張愛華在一次論壇上表示，長租公寓至少有20年以上的發展周期，要有更多耐心和更長的時間去打磨。日前，張愛華接受21世紀經濟報道獨家專訪時表示，成立于2016年的旭輝·領寓國際，計劃在五年時間內運營20萬間公寓，進入行業前五，完成國際化布局，同時實現上市。開拓市場化房源旭輝為什麼要做長租公寓？張愛華解釋道，從內部來看，地產系出身的旭輝領寓擁有豐富的渠道與資源。張愛華說，按照旭輝計劃的千億戰略，今年能夠開發500多萬平方米房產，其中將會產生20%的自持物業，即100多萬平方米。假設每年旭輝向領寓提供50萬平方米的自持物業，累積到五年之后旭輝領寓運營的公寓數目就能達到十幾萬間。自持物業的支撐讓領寓有了扎實的基礎。同時，從國家到地方政府出臺的相關政策顯示出對租賃行業的支持，在消費升級背景下，房租也會迎來穩定的漲幅。張愛華認為，長租公寓行業發展空間巨大。她預計未來五年，公寓市場將會達到3萬億規模，十年后，品牌公寓的市場占有率也會由目前的2%上升至15%-20%。在這個巨大的市場中，做到行業前五的企業均能分得一大杯羹。在消化存量物業的需求推動與利好政策鼓勵之下，萬科、龍湖、金地等標桿房企紛紛投身其中，競爭變得激烈起來。對此，張愛華認為首要的是精準滿足客戶需要，提供好的產品與服務。為此領寓組建了一支以酒店系為主的專業運營團隊。目前自持物業在領寓所有項目中的比例為30%，為了擴大管理規模，張愛華表示，未來領寓會主動介入自持物業的開發，協同政府建設人才公寓，協同高校建設留學生、教師公寓，與中小地產商合作幫助其實現存量增值。旭輝采用PPP模式與學校合作。據媒體披露，2016年旭輝與華東師大達成戰略合作，在其閔行校區規劃建設留學生公寓和教師公寓，并提供配套服務。在與房企合作時，張愛華表示領寓會在拿地階段介入，判斷該地段打造長租公寓與配套商業的可能性，在設計施工過程中給出對產品的建議和客戶的要求，而不是建成后再被動改造。關鍵的三個維度投入高、收益回報周期長是長租公寓行業的一大痛點。領寓為達到“五年20萬間”的目標，需要有強大的資金支持。據介紹，依靠旭輝集團背書，領寓優先對接國開行和其他商業銀行獲取低成本資金。為了響應國家政策，國開行將對租賃行業中規模化的開發商予以支持，旭輝的融資有很大一部分就來自銀行。同時，領寓已與長城資產、招商財富、紫金信托等機構簽約獲取夾層資本。目前，領寓開發了博樂詩服務公寓、柚米國際社區和菁社青年公寓三條產品線，并且在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無錫、廈門九個城市布局。談及盈利問題，張愛華認為“當項目達到一定規模之后，自然就會盈利。”她透露，領寓目前完成的項目，在開業一到兩個月之后都能達到90%以上出租率，“這也是我們的目標。”提高利潤率方面，張愛華提到了三個維度：產品預期，議價能力和出租速度。“這個行業如果晚了兩個月出房，其間減少的收入是不可能通過未來提高租金拿回來的。出租效率在議價能力之上。”張愛華說。然而，房東東創始人全靂認為，房企布局長租公寓只是打通房地產產業鏈的一個點而已。事實上，長租公寓真正的第一個行業政策頒布于2015年10月，確定長租公寓為生活服務業，到現在為止，上海和北京還無法真正申請公寓管理公司，說明沒有被完全開放。今年7-8月，中央和地方密集出臺租賃政策，讓更多人看到了行業未來。明年初，可能會出臺《租賃法》，這樣行業就有了規范和依據。全靂認為，機構化運作更需要依托于多層次的征信體系，應先建立起房東端、租客端、運營端的征信體系。通過大數據和國家級征信系統，搭建真正的租房征信生態圈，形成閉環。本文來源：21世紀經濟報道作者：唐韶葵;張旦珺責任編輯：鐘齊鳴_NF5619

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